știri

venitul net din exploatare (NOI) este motorul de valoare în investiții imobiliare. Din păcate, pentru multe proprietăți din timpul COVID, NOI a fost capitalizat din cauza mandatatului evacuare rezidențială moratoria (Oraș, Stat, Federal), care se desfășoară până la sfârșitul anului 2020. În 2021, pe măsură ce chiriașii își găsesc baza și își dau seama cum să plătească chiria, proprietarii de proprietăți de investiții vor putea restabili valorile investițiilor lor actuale. Acest lucru îl face un moment bun pentru a construi structura TIC necesară pentru o „scădere și schimbare”, pentru a tranzacționa în sus și în afara investiției dvs. curente.

strategia „drop and swap” este utilizată în mod obișnuit atunci când partenerii imobiliari decid să meargă pe căi separate în schimburile individuale 1031 amânate cu impozit atunci când se vinde o investiție imobiliară.

există câteva motive pentru aceasta, în conformitate cu IRC 1031(a)(2)(D), interesele de parteneriat (citite ca LLC) nu pot fi schimbate, în plus, contribuabilul care vinde proprietatea renunțată trebuie să achiziționeze proprietatea de înlocuire. De exemplu, dacă cei patru parteneri ai unui parc de birouri vând o proprietate, același parteneriat trebuie să cumpere proprietatea de înlocuire. Dacă unul dintre parteneri dorește să părăsească parteneriatul și să cumpere o proprietate de înlocuire pentru ei înșiși, să zicem o clădire industrială, cu cota lor de schimb, aceasta va descalifica schimbul lor, cu excepția cazului în care (toți membrii LLC existenți) fac o scădere și schimbă mai întâi.

Drop and Swap

în această structură de investiții, parteneriatul (LLC) este dizolvat înainte de vânzare și reformulat într-un chiriaș în entitatea comună (TIC). Membrii LLC (partenerii) își distribuie interesele comune în proprietate partenerilor individuali sub forma unui TIC (aceasta este „scăderea”). Apoi pot folosi banii câștigați în vânzare pentru a-și cumpăra în mod independent noile investiții imobiliare (swap) sau pot lua banii și pot plăti impozitul pe câștig, mai degrabă decât să continue să investească cu grupul lor LLC.

perioada de deținere

un contribuabil care face un schimb trebuie să demonstreze că a avut intenția de a deține proprietatea ca investiție. Pentru a se asigura că IRS nu descalifică un viitor schimb 1031, investitorii ar trebui să aștepte cel puțin o perioadă de depunere, de preferință două( adică două perioade de returnare a impozitelor) pentru a îmbătrâni tranzacția, pentru a îndeplini „a avut loc pentru cerință.”Durata de timp în proprietate este una dintre multele modalități de a dovedi intenția de investiții.

dacă așteptați pentru a face planuri pentru o picătură și swap după ce ați acceptat o ofertă de a vinde o proprietate, va au demonstrat intenția de a vinde și IRS poate interzice schimbul 1031 au fost de planificare pe luarea. Nu amestecați cele două decizii de afaceri, căzând în proprietate individuală și vânzând împreună. Dacă se amestecă cele două decizii împreună, IRS ar putea argumenta cu ușurință intenția dumneavoastră a fost de a lua o serie de măsuri pentru a evita taxele.

creditorii

când schimbați structura relației dvs. dintr-un parteneriat (LLC) într-un TIC, trebuie să obțineți aprobarea de la creditorul dvs. Creditorii vă pot percepe o taxă pentru o revizuire a jucătorilor și pot refuza să permită transferul. Ei vor pune toți investitorii printr-o revizuire financiară și ar putea dori o evaluare curentă a proprietății pentru a confirma valoarea sa, de asemenea. Acesta nu este un proces de ștampilă de cauciuc. Obținerea aprobării de la un creditor poate dura până la șase luni sau mai mult și, ocazional, un creditor poate solicita cazare suplimentară pentru a rescrie dreptul de proprietate asupra tranzacției. Lăsați-vă mult timp pentru a face acest lucru, în special cu entitățile bancare naționale care au multe straturi de birocrație. Nu uitați să-și planifice pe petrecerea timpului cu creditor, dumneavoastră 1031 acomodator, broker imobiliar, CPA,și un avocat cu experiență imobiliare să elaboreze documente TIC. (Desigur, există un timp suplimentar și costul implicat cu o scădere și de swap, astfel încât planul în consecință).

rezumat

lumina este la orizont în timp ce găsim o modalitate de a combate și de a câștiga bătălia noastră mondială împotriva COVID -19. Tranzacțiile imobiliare își vor relua în scurt timp locul potrivit în peisajul investițional și vom reporni pentru a cumpăra, vinde comerțul investițiilor noastre. Deoarece dreptul mondial este în sine și aveți în vedere ieșirea dintr-un parteneriat, acesta este un moment bun pentru a contempla și a investi în tranziția dvs. de la o structură de proprietate LLC la o structură TIC. Este nevoie de o cantitate semnificativă de timp și bani pentru a face acest lucru corect, acum este momentul să începeți să vă planificați strategia de ieșire dacă intenționați să închideți oferte în primăvara anului 2021.

Cliff Hockley

de Clifford Hockley

președinte, Bluestone și Hockley servicii imobiliare

surse de recomandare:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.