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Net operating income (NOI) is the driver of value in real estate investing. Infelizmente para muitas propriedades durante a COVID, o NOI foi capitalizado devido à moratória de despejo residencial obrigatória (Cidade, Estado, Federal), que decorre até o final de 2020. Em 2021, à medida que os inquilinos encontram a sua base e descobrem como pagar a renda, os proprietários de propriedades de investimento poderão restabelecer os valores dos seus investimentos actuais. Isso faz com que seja um bom momento para construir a estrutura TIC necessária para uma “queda e troca”, para negociar acima e fora de seu investimento atual.

a estratégia” drop and swap ” é comumente utilizada quando os parceiros imobiliários decidem seguir caminhos separados em bolsas individuais de 1031 diferidas de impostos quando uma propriedade de investimento é vendida.

existem algumas razões para isso, ao abrigo do § 1031(a)(2)(D) do IRC, os interesses de parceria (LC) não são passíveis de troca, além disso, o contribuinte que vende o imóvel abandonado deve adquirir o imóvel de substituição. Por exemplo, se os quatro parceiros de um parque de escritórios vendem uma propriedade, essa mesma parceria deve comprar a propriedade de substituição. Se um dos parceiros quiser deixar a parceria e comprar uma propriedade de substituição para si, digamos um edifício industrial, com a sua parte da troca, ele vai desqualificar a sua troca a menos que (todos os membros da LLC existente) fazer uma gota e trocar primeiro.Nesta estrutura de investimento, a parceria (LLC) é dissolvida antes da venda e reformulada numa entidade comum (TIC). Os membros da LLC (parceiros) distribuem os seus interesses comuns na propriedade aos parceiros individuais sob a forma de um TIC (esta é a “gota”). Eles podem então usar o dinheiro que ganharam na venda para comprar independentemente seus novos investimentos imobiliários (o swap), ou eles podem pegar o dinheiro e pagar o imposto sobre o ganho, em vez de continuar a investir com o seu grupo LLC.

período de detenção

um contribuinte que faça uma troca deve mostrar que teve a intenção de manter a propriedade como um investimento. Para garantir que o IRS não desqualifique uma futura bolsa 1031, os investidores devem esperar pelo menos um período de depósito, de preferência dois,( ou seja, dois períodos de declaração de impostos) para envelhecer a transação, para cumprir o “detido para o requisito.”O tempo de propriedade é uma das muitas maneiras de provar a intenção de investimento.

se você esperar para fazer planos para uma queda e troca depois de ter aceitado uma oferta para vender uma propriedade, você terá demonstrado intenção de vender e o IRS pode não permitir a troca 1031 que você estava planejando tomar. Não misture as duas decisões empresariais, caindo na propriedade individual e vendendo em conjunto. Se você misturar as duas decisões juntos, o IRS poderia facilmente argumentar que sua intenção era tomar uma série de passos para evitar impostos.

emprestadores

quando você muda a estrutura de sua relação de uma parceria (LLC) para um TIC você precisa obter aprovação do seu emprestador. Os credores podem cobrá-lo por uma revisão dos jogadores e podem recusar-se a permitir a transferência. Eles vão colocar todos os investidores através de uma revisão financeira e pode querer uma avaliação atual da propriedade para confirmar o seu valor também. Isto não é um processo de carimbo de borracha. Obter a aprovação de um mutuante pode demorar até seis meses ou mais e, ocasionalmente, um mutuante pode pedir acomodações adicionais para reescrever a propriedade do negócio. Deixe-se muito tempo para fazer isso, especialmente com entidades bancárias nacionais que têm muitas camadas de burocracia. Não se esqueça de planejar em passar tempo com o emprestador, seu acomodador 1031, seu Corretor de imóveis, CPA, e um advogado experiente imobiliário para redigir documentos TIC. (É claro, há um tempo e custo adicionais envolvidos com uma queda e troca, assim planejar em conformidade).

Summary

The light is on the horizon as we find a way to combat and win our worldwide battle against COVID -19. As transações imobiliárias em breve retomarão seu lugar adequado no cenário de investimento, e nós recomeçaremos a comprar, vender nossos investimentos ao comércio. Como a própria direita mundial, e você está considerando sair de uma parceria, este é um bom momento para contemplar e investir em sua transição de uma estrutura de propriedade LLC para uma estrutura TIC. É preciso uma quantidade significativa de tempo e dinheiro para fazer isso corretamente, agora é o momento de começar a planejar sua estratégia de saída se você planeja fechar negócios na primavera de 2021.

Cliff Hockley

Por Clifford Hockley

Presidente, Bluestone e Hockley Serviços Imobiliários

Fontes de Referência:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

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