News

dochód operacyjny netto (NOI) jest motorem wartości w inwestowaniu w nieruchomości. Niestety dla wielu nieruchomości podczas COVID, NOI został skapitulowany z powodu nakazanego moratoria eksmisji mieszkaniowej (Miasto, Stan, federalny), które trwają do końca 2020. W 2021 r., gdy najemcy znajdą oparcie i wymyślą, jak płacić czynsz, właściciele nieruchomości inwestycyjnych będą mogli ponownie ustalić wartości swoich obecnych inwestycji. To sprawia, że jest to dobry moment, aby zbudować strukturę Tic potrzebną do „drop and swap”, aby handlować w górę iz obecnej inwestycji.

strategia „drop and swap” jest powszechnie stosowana, gdy partnerzy nieruchomości decydują się na oddzielne drogi w indywidualnych giełdach odroczonych podatkiem 1031, gdy nieruchomość inwestycyjna jest sprzedawana.

istnieje kilka powodów, zgodnie z § 1031(a)(2)(D) spółki osobowej (Czytaj jako LLC) udziały nie podlegają wymianie, dodatkowo podatnik, który sprzedaje zrzekoną nieruchomość, musi nabyć nieruchomość zastępczą. Na przykład, jeśli czterech partnerów parku biurowego sprzedaje nieruchomość, ta sama spółka musi kupić nieruchomość zastępczą. Jeśli jeden z partnerów chce opuścić partnerstwo i kupić nieruchomość zastępczą dla siebie, powiedzmy budynek przemysłowy, z ich udziałem w giełdzie, dyskwalifikuje to ich wymianę, chyba że (wszyscy członkowie istniejącej LLC) najpierw wykonają spadek i zamienią.

Drop and Swap

w tej strukturze inwestycyjnej Spółka Partnerska (LLC) zostaje rozwiązana przed sprzedażą i przekształcona w jednostkę typu Tenant in Common (Tic). Członkowie LLC (partnerzy) dystrybuują swoje wspólne interesy w nieruchomości poszczególnym partnerom w formie TIC (jest to „kropla”). Mogą następnie wykorzystać gotówkę zarobioną w sprzedaży, aby samodzielnie kupić nowe inwestycje w nieruchomości (swap), lub mogą wziąć gotówkę i zapłacić podatek od zysku, zamiast kontynuować inwestowanie w swoją grupę LLC.

okres utrzymywania

podatnik dokonujący wymiany musi wykazać, że miał zamiar posiadać nieruchomość jako inwestycję. Aby upewnić się, że IRS nie dyskwalifikuje przyszłej giełdy 1031, inwestorzy powinni odczekać co najmniej jeden okres zgłoszenia, najlepiej dwa( tj. dwa okresy zwrotu podatku) na wiek transakcji, aby spełnić „utrzymany dla tego wymogu.”Czas trwania własności jest jednym z wielu sposobów udowodnienia intencji inwestycyjnych.

jeśli czekasz, aby zaplanować spadek i zamianę po zaakceptowaniu oferty sprzedaży nieruchomości, będziesz wykazywał zamiar sprzedaży, a urząd skarbowy może odmówić wymiany 1031, którą planowałeś podjąć. Nie mieszaj dwóch decyzji biznesowych, wchodząc w indywidualną własność i sprzedając razem. Jeśli połączysz obie decyzje razem, urząd skarbowy może łatwo argumentować, że twoim zamiarem było podjęcie szeregu kroków w celu uniknięcia podatków.

kredytodawcy

po zmianie struktury relacji z partnerstwa (LLC) na TIC musisz uzyskać zgodę od pożyczkodawcy. Pożyczkodawcy mogą pobierać opłaty za przegląd graczy i mogą odmówić zgody na transfer. Będą one umieścić wszystkich inwestorów przez przegląd finansowy i może chcieć bieżącej wyceny nieruchomości, aby potwierdzić jego wartość, jak również. To nie jest proces stempla gumowego. Uzyskanie zgody od pożyczkodawcy może potrwać do sześciu miesięcy lub dłużej, a czasami pożyczkodawca może poprosić o dodatkowe udogodnienia, aby przepisać własność umowy. Zostaw sobie dużo czasu, aby to zrobić, zwłaszcza w przypadku krajowych podmiotów bankowych, które mają wiele warstw biurokracji. Nie zapomnij zaplanować spędzania czasu z pożyczkodawcą, Twoim 1031 accommodator, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, CPA i doświadczonym prawnikiem ds. nieruchomości, aby sporządzić dokumenty TIC. (Oczywiście istnieje dodatkowy czas i koszt związany z drop i swap, więc zaplanuj odpowiednio).

podsumowanie

światło jest na horyzoncie, gdy znajdujemy sposób na walkę i zwycięstwo w naszej światowej walce z COVID -19. Transakcje na rynku nieruchomości wkrótce powrócą na właściwe miejsce w krajobrazie inwestycyjnym, a my wznowimy kupno, sprzedaż naszych inwestycji. Jako że sama Światowa Prawica i rozważasz wyjście ze partnerstwa, jest to dobry czas na rozważenie i zainwestowanie w przejście od struktury własności LLC do struktury TIC. To zajmuje dużo czasu i pieniędzy, aby to zrobić prawidłowo, teraz jest czas, aby rozpocząć planowanie strategii wyjścia, jeśli planujesz zamknięcie transakcji wiosną 2021 roku.

Cliff Hockley

By Clifford Hockley

President, Bluestone and Hockley Real Estate Services

:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.