nyheter

netto rörelseresultat (NOI) är drivkraften för värde i fastighetsinvesteringar. Tyvärr för många fastigheter under COVID har NOI kapitalats på grund av mandatet för utvisning av bostäder moratorier (Stad, Stat, Federal), som löper till slutet av 2020. År 2021, när hyresgäster hittar sin fot och räknar ut hur man betalar hyra, kommer ägare av förvaltningsfastigheter att kunna återupprätta värdena på sina nuvarande investeringar. Detta gör det till en bra tid att bygga den TIC-struktur som behövs för en ”drop and swap”, för att handla upp och ut ur din nuvarande investering.

”drop and swap”-strategin används ofta när Fastighetspartners beslutar att gå sina separata vägar i enskilda 1031 skatteuppskjutna börser när en förvaltningsfastighet säljs.

det finns ett par skäl till detta, enligt IRC 1031(a)(2)(d), partnerskap (läs som LLC) intressen är inte utbytbara, dessutom måste skattebetalaren som säljer den avstod egendomen förvärva ersättningsfastigheten. Till exempel, om de fyra partnerna i en kontorspark säljer en fastighet, måste samma partnerskap köpa ersättningsfastigheten. Om en av partnerna vill lämna partnerskapet och köpa en ersättningsfastighet för sig själva, säg en industribyggnad, med sin andel av utbytet, kommer det att diskvalificera deras utbyte om de inte (alla medlemmar i den befintliga LLC) gör en droppe och byter först.

Drop and Swap

i denna investeringsstruktur upplöses partnerskapet (LLC) före försäljningen och omformuleras till en hyresgäst i gemensam (TIC) enhet. LLC-medlemmar (partners) distribuerar sina gemensamma intressen i fastigheten till de enskilda partnerna i form av en TIC (detta är ”drop”). De kan sedan använda de pengar de tjänat i försäljningen för att självständigt köpa sina nya fastighetsinvesteringar (swap), eller de kan ta kontanter och betala skatt på vinsten snarare än att fortsätta att investera med sin LLC-grupp.

innehavsperiod

en skattebetalare som gör ett utbyte måste visa att de har haft för avsikt att hålla fastigheten som en investering. För att säkerställa att IRS inte diskvalificerar en framtida 1031-utbyte, bör investerare vänta minst en ansökningsperiod, helst två( dvs. två avkastningsperioder) för att åldra transaktionen för att uppfylla ”innehas för kravet.”Tid i ägande är ett av många sätt att bevisa investeringsintention.

om du väntar på att göra planer för en droppe och byta efter att du har accepterat ett erbjudande att sälja en fastighet, har du visat avsikt att sälja och IRS kan inte tillåta 1031-utbytet du planerade att ta. Blanda inte de två affärsbeslut, släppa in enskilt ägande, och sälja tillsammans. Om du blandar de två besluten tillsammans kan IRS lätt argumentera för att din avsikt var att ta en rad steg för att undvika skatter.

långivare

när du ändrar strukturen i ditt förhållande från ett partnerskap (LLC) till en TIC måste du få godkännande från din långivare. Långivare kan debitera dig för en översyn av spelarna och kan vägra att tillåta överföringen. De kommer att sätta alla investerare genom en finansiell granskning och kanske vill ha en aktuell bedömning av fastigheten för att bekräfta dess värde också. Detta är inte en gummistämpelprocess. Att få godkännande från en långivare kan ta upp till sex månader eller längre och ibland kan en långivare begära ytterligare boende för att skriva om ägandet av affären. Lämna dig massor av tid för att få detta gjort, särskilt med nationella bankenheter som har många lager av byråkrati. Glöm inte att planera att spendera tid med långivaren, din 1031 boende, Din fastighetsmäklare, CPA och en erfaren fastighetsadvokat för att utarbeta TIC-dokument. (Naturligtvis finns det en extra tid och kostnad med en droppe och byte, så planera därefter).

sammanfattning

ljuset är i horisonten när vi hittar ett sätt att bekämpa och vinna vår världsomspännande kamp mot COVID -19. Fastighetsaffärer kommer snart att återuppta sin rätta plats i investeringslandskapet, och vi kommer att starta om för att köpa, sälja handel med våra investeringar. Som världsrätten själv, och du överväger att lämna ett partnerskap, är det här en bra tid att överväga och investera i din övergång från en LLC-ägarstruktur till en TIC-struktur. Det tar mycket tid och pengar att få detta gjort ordentligt, nu är det dags att komma igång med att planera din exitstrategi om du planerar att stänga affärer våren 2021.

Cliff Hockley

av Clifford Hockley

President, Bluestone och Hockley fastighetstjänster

hänvisningskällor:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.