News

Net operating income (Noi) is de drijvende kracht achter de waarde van vastgoedbeleggingen. Helaas voor veel eigenschappen tijdens COVID, de NOI is capitated als gevolg van de gemandateerde residentiële uitzetting moratoria (stad, staat, federale), die lopen tot het einde van 2020. In 2021, als huurders hun voet vinden en erachter te komen hoe om huur te betalen, eigenaren van vastgoedbeleggingen in staat zal zijn om de waarden van hun huidige investeringen te herstellen. Dit maakt het een goed moment om de Tic-structuur te bouwen die nodig is voor een “drop and swap”, om op en uit uw huidige investering te handelen.

de “drop and swap” – strategie wordt vaak gebruikt wanneer vastgoedpartners besluiten hun eigen weg te gaan in individuele 1031 tax-deferred exchanges wanneer een vastgoedbelegging wordt verkocht.

er zijn een aantal redenen hiervoor, volgens IRC § 1031 (a) (2) (D), zijn de belangen van de vennootschap (gelezen als LLC) niet omwisselbaar.bovendien moet de belastingplichtige die het afgestane goed verkoopt, het vervangende goed verwerven. Bijvoorbeeld, als de vier partners van een kantoorpark een woning verkopen, moet datzelfde partnerschap de vervangende woning kopen. Als een van de partners wil het partnerschap te verlaten en een vervangende woning te kopen voor zichzelf, zeggen een industrieel gebouw, met hun deel van de uitwisseling, het zal diskwalificeren hun uitwisseling, tenzij zij (alle leden van de bestaande LLC) doen een drop en swap eerste.

Drop and Swap

in deze beleggingsstructuur wordt het partnerschap (LLC) vóór de verkoop ontbonden en geherformuleerd tot een gemeenschappelijke entiteit (Tic). LLC leden (partners) verdelen hun gemeenschappelijke belangen in het pand aan de individuele partners in de vorm van een TIC (dit is de “drop”). Ze kunnen dan gebruik maken van het geld dat ze verdiend in de verkoop om zelfstandig de aankoop van hun nieuwe onroerend goed investeringen (de swap), of ze kunnen het geld te nemen en belasting te betalen op de winst in plaats van verder te investeren met hun LLC groep.

Houdingsperiode

een belastingplichtige die een beurs doet, moet aantonen dat hij het voornemen had het onroerend goed als investering aan te houden. Om ervoor te zorgen dat de IRS niet diskwalificeren van een toekomstige 1031 uitwisseling, beleggers moeten ten minste één indiening periode, bij voorkeur twee,( dat wil zeggen twee aangifteperioden) te verouderen van de transactie, om te voldoen aan de “gehouden voor de eis.”Lengte van de tijd in eigendom is een van de vele manieren om de intentie van de investering te bewijzen.

als u wacht met het maken van plannen voor een drop en swap nadat u een aanbod om een woning te verkopen hebt geaccepteerd, zult u hebben aangetoond dat u voornemens bent om te verkopen en de IRS kan de 1031 uitwisseling die u van plan was te nemen weigeren. Laat de twee zakelijke beslissingen niet mengen, vallen in individuele eigendom, en verkopen samen. Als je mengt de twee beslissingen samen, de IRS kon gemakkelijk beweren dat uw bedoeling was om een reeks van stappen te nemen om belastingen te vermijden.

kredietverstrekkers

wanneer u de structuur van uw relatie wijzigt van een partnerschap (LLC) naar een TIC, moet u toestemming krijgen van uw kredietverstrekker. Kredietverstrekkers kunnen u in rekening brengen voor een beoordeling van de spelers en kunnen weigeren om de overdracht toe te staan. Zij zullen alle beleggers door middel van een financiële beoordeling en kan een actuele taxatie van het pand willen om de waarde ervan te bevestigen. Dit is geen stempelproces. Het verkrijgen van goedkeuring van een geldschieter kan tot zes maanden of langer duren en af en toe een geldschieter kan vragen om extra accommodaties om het eigendom van de deal te herschrijven. Geef jezelf veel tijd om dit voor elkaar te krijgen, vooral met nationale bankentiteiten die veel lagen van bureaucratie hebben. Vergeet niet om van plan te zijn om tijd door te brengen met de geldschieter, uw 1031 accommodateur, uw makelaar, CPA en een ervaren vastgoedadvocaat om TIC-documenten op te stellen. (Natuurlijk, er is een extra tijd en kosten betrokken bij een drop en swap, dus plan dienovereenkomstig).

samenvatting

het licht is aan de horizon nu we een manier vinden om te vechten en onze wereldwijde strijd tegen COVID -19 te winnen. Onroerend goed transacties zullen binnenkort weer hun juiste plaats in het investeringslandschap, en we zullen herstarten om te kopen, verkopen handel onze investeringen. Als de wereld recht is zelf, en u overweegt het verlaten van een partnerschap, dit is een goed moment om te overwegen en te investeren in uw overgang van een LLC eigendomsstructuur naar een tic structuur. Het kost een aanzienlijke hoeveelheid tijd en geld om dit goed gedaan te krijgen, nu is het tijd om te beginnen met het plannen van uw exit strategie als u van plan bent op het sluiten van deals in het voorjaar van 2021.

Cliff Hockley

door Clifford Hockley

President, Bluestone and Hockley Real Estate Services

Referral bronnen:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.