Nyheter

Netto driftsinntekter (NOI) er driveren for verdi i eiendomsinvestering. Dessverre for mange eiendommer under COVID, NOI har blitt kapitalisert på grunn av mandat bolig utkastelse moratoria (By, Stat, Føderale), som går gjennom slutten av 2020. I 2021, som leietakere finner fotfeste og finne ut hvordan de skal betale leie, vil eiere av investeringseiendommer kunne gjenopprette verdiene av sine nåværende investeringer. Dette gjør det til en god tid å bygge TIC-strukturen som trengs for en «drop and swap», for å handle opp og ut av din nåværende investering.

«drop and swap» – strategien brukes ofte når eiendomspartnere bestemmer seg for å gå sine egne veier i individuelle 1031 skattefordelte børser når en investeringseiendom selges.

DET er et par grunner til DETTE, UNDER IRC § 1031(a)(2) (D), partnerskap (les SOM LLC) interesser kan ikke byttes, i tillegg må skattebetaleren som selger den tilbakeleverte eiendommen erverve erstatningseiendommen. For eksempel, hvis de fire partnerne i en kontorpark selger en eiendom, må det samme partnerskapet kjøpe erstatningsegenskapen. Hvis en av partnerne ønsker å forlate partnerskapet og kjøpe en erstatningseiendom for seg selv, si en industribygning, med sin andel av utvekslingen, vil den diskvalifisere utvekslingen med mindre de (alle medlemmene i den eksisterende LLC) gjør en dråpe og bytter først.

Drop and Swap

i denne investeringsstrukturen oppløses partnerskapet (LLC) før salget og omformuleres til En Tenant In Common (TIC) – enhet. LLC-medlemmer (partnere) distribuerer sine felles interesser i eiendommen til de enkelte partnerne i FORM AV EN TIC(dette er «drop»). De kan da bruke kontanter de tjente i salget til å selvstendig kjøpe sine nye eiendomsinvesteringer (bytte), eller de kan ta kontanter og betale skatt på gevinsten i stedet for å fortsette å investere med SIN LLC-gruppe.

Holding periode

en skattyter gjør en utveksling må vise at de har hatt til hensikt å holde eiendommen som en investering. FOR å sikre AT IRS ikke diskvalifiserer en fremtidig 1031-utveksling, bør investorer vente minst en innleveringsperiode, helst to( dvs. to avkastningsperioder) for å alder transaksjonen, for å møte » holdt for kravet.»Lang tid i eierskap er en av mange måter å bevise investeringsintensjon.

hvis du venter med å lage planer for en dråpe og bytte etter at du har akseptert et tilbud om å selge en eiendom, vil DU ha vist hensikt å selge OG IRS kan forby 1031-utvekslingen du planla å ta. Ikke bland de to forretningsbeslutninger, slippe inn i individuelle eierskap, og selge sammen. Hvis DU blander de to beslutningene sammen, KAN IRS lett argumentere for at hensikten var å ta en rekke skritt for å unngå skatt.

Långivere

når du endrer strukturen i forholdet ditt fra et partnerskap (LLC) til EN TIC, må du få godkjenning fra utlåner. Långivere kan belaste deg for en gjennomgang av spillerne og kan nekte å tillate overføringen. De vil sette alle investorene gjennom en finansiell gjennomgang og vil kanskje ha en gjeldende vurdering av eiendommen for å bekrefte verdien også. Dette er ikke en stempelprosess. Å få godkjenning fra en utlåner kan ta opptil seks måneder eller lenger, og noen ganger kan en utlåner be om ekstra innkvartering for å omskrive eierskapet til avtalen. La deg selv mye tid til å få dette gjort, spesielt med nasjonale bank enheter som har mange lag av byråkrati. Ikke glem å planlegge å tilbringe tid med utlåner, din 1031 accommodator, eiendomsmegler, CPA og en erfaren eiendomsmegler for å utarbeide TIC-dokumenter. (Selvfølgelig er det en ekstra tid og kostnad involvert med en dråpe og bytte, så planlegg deretter).

Sammendrag

lyset er i horisonten når vi finner en måte å bekjempe OG vinne vår verdensomspennende kamp mot COVID -19. Eiendomstransaksjoner vil om kort tid gjenoppta sin rette plass i investeringslandskapet, og vi vil starte å kjøpe, selge handel våre investeringer. Som verdensretten selv, og du vurderer å gå ut av et partnerskap, er dette en god tid å tenke på og investere i overgangen fra EN LLC-eierstruktur til EN TIC-struktur. Det tar en betydelig mengde tid og penger for å få dette gjort riktig, nå er det på tide å komme i gang med å planlegge din exit-strategi hvis du planlegger å lukke avtaler våren 2021.

Cliff Hockley

Av Clifford Hockley

President, Bluestone Og Hockley Eiendomstjenester

Henvisningskilder:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert.