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純営業利益(NOI)は、不動産投資の価値の原動力です。 残念なことに、COVIDの間の多くのプロパティでは、NOIは2020の終わりまで実行される義務づけられた住宅立ち退きモラトリアム(市、州、連邦)のために資本化されています。 2021年には、テナントが自分の足場を見つけ、家賃を支払う方法を見つけ出すように、投資不動産の所有者は、現在の投資の価値を再確立することができ これは、あなたの現在の投資のうち、トレードアップするために、”ドロップとスワップ”のために必要なTIC構造を構築するための良い時間になります。

“ドロップ-アンド-スワップ”戦略は、投資不動産が売却されたときに、不動産パートナーが個々の1031課税繰延取引所で別々の道を行くことを決定したときに一般

これにはいくつかの理由があり、IRC§1031(a)(2)(D)の下では、パートナーシップ(LLCと読む)の利益は交換できず、さらに、放棄された財産を販売する納税者は交換用財産を取得しなければならない。 たとえば、オフィスパークの四つのパートナーがプロパティを販売している場合、その同じパートナーシップは、交換用のプロパティを購入する必要があります。 パートナーの一人がパートナーシップを離れ、交換のシェアを持つ工業用建物を購入したい場合、彼ら(既存のLLCのすべてのメンバー)が最初にドロップしてスワッ

ドロップ-アンド-スワップ

この投資構造では、パートナーシップ(LLC)は売却前に解散され、テナント-イン-コモン(TIC)エンティティに再編されます。 LLCメンバー(パートナー)は、TICの形で個々のパートナーに財産に対する共通の利益を分配します(これは”ドロップ”です)。 彼らはその後、彼らが独立して彼らの新しい不動産投資(スワップ)を購入するために販売で獲得した現金を使用することができ、または彼らは現金を

保有期間

交換を行う納税者は、資産を投資として保有する意図を持っていることを示さなければなりません。 IRSが将来の1031取引所を失格させないようにするために、投資家は、”要件のために開催された”を満たすために、取引を熟成させるために、少なくとも一つの出願期間、好ましくは二つ(すなわち二つの納税申告期間)を待つ必要があります。”所有権の時間の長さは、投資意図を証明するための多くの方法の一つです。

不動産売却の申し出を受け入れた後、ドロップとスワップの計画を立てるのを待っていれば、売却の意思を示し、IRSはあなたが取ることを計画していた1031交換を許可しない可能性があります。 個々の所有権に落ち、一緒に販売する二つのビジネス上の意思決定を混在させないでください。 あなたが一緒に二つの決定を混在させる場合は、IRSは簡単にあなたの意図は、税金を避けるために一連の手順を取ることだったと主張することがで

貸し手

パートナーシップ(LLC)からTICにあなたの関係の構造を変更するときは、あなたの貸し手からの承認を得る必要があります。 貸し手は、選手のレビューのためにあなたを充電することができ、転送を許可することを拒否することができます。 彼らは金融レビューを通じてすべての投資家を配置し、同様にその値を確認するために、プロパティの現在の評価をしたい場合があります。 これはゴム印のプロセスではありません。 貸し手からの承認を得ることは半年以上かかるかもしれないし、時折貸し手は契約の所有権を書き換えるために追加の宿泊施設を求めることが 特に官僚主義の多くの層を持っている国家銀行事業体で、これを成し遂げるために多くの時間を自分自身に残してください。 TIC文書を起草するために貸方、あなたの1031調節者、あなたの不動産仲介商、公認会計士、およびベテランの不動産の代理人との出費の時間で計画するこ (もちろん、ドロップとスワップに関与する追加の時間とコストがあるので、それに応じて計画してください)。

概要

世界的なCOVID-19との戦いに勝利する方法を見つけると、光は地平線上にあります。 不動産取引はすぐに投資風景の中で彼らの適切な場所を再開し、我々は貿易を販売し、購入するために再起動します私たちの投資。 世界の権利そのものであり、パートナーシップからの離脱を検討しているので、これはLLCの所有構造からTIC構造への移行を熟考し、投資する良い時期です。 これを適切に行うにはかなりの時間とお金がかかりますが、2021年の春に取引を終了する予定がある場合は、出口戦略の計画を開始する時が来ました。

クリフ-ホックリー

クリフォード-ホックリー

社長、ブルーストーンとホックリー不動産サービス

紹介ソースによって:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

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