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Il risultato operativo netto (NOI) è il driver del valore negli investimenti immobiliari. Purtroppo per molte proprietà durante COVID, il NOI è stato capitated a causa della moratoria sfratto residenziale mandato (Città, Stato, Federale), che corrono fino alla fine del 2020. Nel 2021, quando gli inquilini troveranno il loro appoggio e capiranno come pagare l’affitto, i proprietari di immobili di investimento saranno in grado di ristabilire i valori dei loro attuali investimenti. Questo lo rende un buon momento per costruire la struttura TIC necessaria per un “drop and swap”, al commercio su e fuori del vostro investimento corrente.

La strategia “drop and swap” è comunemente usata quando i partner immobiliari decidono di andare per la propria strada in singoli scambi fiscali differiti 1031 quando un investimento immobiliare viene venduto.

Ci sono un paio di motivi per questo, secondo IRC § 1031(a)(2)(D), gli interessi di partnership (leggi come LLC) non sono scambiabili, inoltre, il contribuente che vende la proprietà ceduta deve acquisire la proprietà sostitutiva. Ad esempio, se i quattro partner di un parco uffici vendono una proprietà, quella stessa partnership deve acquistare la proprietà sostitutiva. Se uno dei partner vuole lasciare la partnership e acquistare una proprietà sostitutiva per se stesso, ad esempio un edificio industriale, con la loro quota di scambio, squalificherà il loro scambio a meno che (tutti i membri della LLC esistente) facciano una goccia e scambino prima.

Drop and Swap

In questa struttura di investimento, la partnership (LLC) viene sciolta prima della vendita e riformulata in un’entità Tenant in Common (TIC). I membri LLC (partner) distribuiscono i loro interessi comuni nella proprietà ai singoli partner sotto forma di un TIC (questa è la “goccia”). Possono quindi utilizzare il denaro guadagnato nella vendita per acquistare in modo indipendente i loro nuovi investimenti immobiliari (lo swap), oppure possono prendere il denaro e pagare le tasse sul guadagno piuttosto che continuare a investire con il loro gruppo LLC.

Periodo di detenzione

Un contribuente che fa uno scambio deve dimostrare di aver avuto l’intenzione di detenere la proprietà come investimento. Per garantire che l’IRS non squalifichi un futuro scambio 1031, gli investitori dovrebbero attendere almeno un periodo di deposito, preferibilmente due,( cioè due periodi di dichiarazione dei redditi) per invecchiare la transazione, per soddisfare il “tenuto per il requisito.”La durata della proprietà è uno dei tanti modi per dimostrare l’intenzione di investimento.

Se si aspetta di fare piani per una goccia e swap dopo aver accettato un’offerta di vendita di un immobile, si hanno dimostrato intenzione di vendere e l’IRS può non consentire lo scambio 1031 si stavano progettando di prendere. Non mescolare le due decisioni aziendali, cadere in proprietà individuale e vendere insieme. Se si mescolano le due decisioni insieme, l’IRS potrebbe facilmente sostenere il vostro intento era quello di prendere una serie di misure per evitare le tasse.

Istituti di credito

Quando si modifica la struttura del vostro rapporto da una partnership (LLC) per un TIC è necessario ottenere l’approvazione dal vostro creditore. Istituti di credito possono addebitare per una revisione dei giocatori e possono rifiutare di consentire il trasferimento. Metteranno tutti gli investitori attraverso una revisione finanziaria e potrebbero voler una valutazione corrente della proprietà per confermare anche il suo valore. Questo non è un processo di timbro di gomma. Ottenere l’approvazione da un creditore potrebbe richiedere fino a sei mesi o più e, occasionalmente, un creditore può chiedere ulteriori sistemazioni per riscrivere la proprietà dell’affare. Lasciatevi un sacco di tempo per ottenere questo fatto, soprattutto con le entità bancarie nazionali che hanno molti strati di burocrazia. Non dimenticare di pianificare di trascorrere del tempo con il creditore, il vostro 1031 accomodator, il vostro broker immobiliare, CPA, e un avvocato immobiliare esperto per redigere documenti TIC. (Naturalmente, c’è un ulteriore tempo e costi coinvolti con una goccia e swap, in modo da pianificare di conseguenza).

Sommario

La luce è all’orizzonte mentre troviamo un modo per combattere e vincere la nostra battaglia mondiale contro COVID -19. Le transazioni immobiliari riprenderanno a breve il loro posto nel panorama degli investimenti e ricominceremo a comprare, vendere commerciare i nostri investimenti. Poiché il diritto mondiale è di per sé, e stai pensando di uscire da una partnership, questo è un buon momento per contemplare e investire nella tua transizione da una struttura proprietaria LLC a una struttura TIC. Ci vuole una notevole quantità di tempo e denaro per farlo correttamente, ora è il momento di iniziare a pianificare la tua strategia di uscita se hai intenzione di chiudere le offerte nella primavera del 2021.

Cliff Hockley

Di Clifford Hockley

Presidente, Bluestone e Hockley Servizi immobiliari

Fonti di riferimento:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

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