hírek

nettó működési eredmény (NOI) a hajtóereje érték ingatlan befektetés. Sajnos a COVID során számos ingatlan esetében a NOI-t a 2020 végéig tartó lakossági kilakoltatási moratoria (város, állam, szövetségi) miatt kapitalizálták. 2021-ben, amikor a bérlők megtalálják a talpukat és kitalálják, hogyan kell fizetni a bérleti díjat, a befektetési célú ingatlanok tulajdonosai képesek lesznek visszaállítani jelenlegi befektetéseik értékét. Ez jó alkalom arra, hogy felépítse a “drop and swap” – hoz szükséges TIC struktúrát, hogy kereskedjen a jelenlegi befektetéséből.

a” drop and swap ” stratégiát általában akkor használják, amikor az ingatlanpartnerek úgy döntenek, hogy külön utakon járnak az egyes 1031 adó-halasztott cserékben, amikor egy befektetési ingatlant értékesítenek.

ennek néhány oka van, az IRC(1031)(a)(2) (D) szerint a partnerség (LLC-ként értelmezve) érdekei nem cserélhetők, továbbá az adóalanynak, aki eladja a lemondott ingatlant, meg kell szereznie a helyettesítő ingatlant. Például, ha egy irodapark négy partnere elad egy ingatlant, akkor ugyanannak a partnerségnek meg kell vásárolnia a helyettesítő ingatlant. Ha az egyik partner el akarja hagyni a partnerséget, és csereingatlant vásárol magának, mondjuk egy ipari épületet, a csere részarányával, akkor kizárja a cserét, kivéve, ha ők (a meglévő LLC összes tagja) először cseppet és cserét végeznek.

Drop and Swap

ebben a befektetési struktúrában a partnerség (LLC) feloszlik az eladás előtt, és átalakul egy közös bérlővé (Tic). Az LLC tagjai (partnerek) Tic formájában terjesztik közös érdekeiket az ingatlanban az egyes partnereknek (ez a “csepp”). Ezután felhasználhatják az eladás során megszerzett készpénzt, hogy önállóan megvásárolják új ingatlanbefektetéseiket (swap), vagy átvehetik a készpénzt és adót fizethetnek a nyereség után, ahelyett, hogy továbbra is befektetnének az LLC csoportjukkal.

tartási időszak

a cserét végző adózónak bizonyítania kell, hogy szándékában állt az ingatlant befektetésként tartani. Annak biztosítása érdekében, hogy az IRS ne zárja ki a jövőbeni 1031-es cserét, a befektetőknek legalább egy bejelentési időszakot, lehetőleg kettőt( azaz két adóbevallási időszakot) kell várniuk a tranzakció elöregedéséhez, hogy megfeleljenek a “követelménynek.”A tulajdonosi idő a befektetési szándék bizonyításának számos módja.

ha arra vár, hogy terveket készítsen egy cseppre és swapra, miután elfogadta az ingatlan eladására vonatkozó ajánlatot, akkor bizonyítani fogja az eladási szándékát, és az IRS letilthatja az 1031-es cserét, amelyet tervezett. Ne keverje össze a két üzleti döntést, az egyéni tulajdonba kerül, és együtt értékesíti. Ha összekeveri a két döntést, az IRS könnyen vitathatja, hogy szándéka az volt, hogy egy sor lépést tegyen az adók elkerülése érdekében.

hitelezők

ha megváltoztatja a kapcsolat szerkezetét partnerségről (LLC) egy TIC-re, akkor jóváhagyást kell kapnia a hitelezőtől. A hitelezők díjat számíthatnak fel a játékosok felülvizsgálatáért, és megtagadhatják az átutalás engedélyezését. Minden befektetőt pénzügyi felülvizsgálatnak vetnek alá, és érdemes lehet az ingatlan aktuális értékelése is, hogy megerősítse annak értékét. Ez nem egy gumibélyegző folyamat. A hitelező jóváhagyásának megszerzése akár hat hónapot is igénybe vehet, és esetenként a hitelező további szálláshelyeket kérhet az ügylet tulajdonjogának átírásához. Hagyjon magának sok időt, hogy ezt megtegye, különösen a nemzeti banki egységeknél, amelyek sok bürokráciával rendelkeznek. Ne felejtsd el megtervezni az időt a hitelezővel, az 1031-es szállásadóval, az ingatlanközvetítővel, a CPA-val és egy tapasztalt ingatlanügyvédrel, hogy elkészítsék a Tic dokumentumokat. (Természetesen van egy további idő és költség egy csepp és swap, így a terv ennek megfelelően).

Összegzés

a fény a láthatáron van, ahogy megtaláljuk a módját, hogy harcoljunk és megnyerjük a COVID-19 elleni világméretű csatánkat. Az ingatlanügyletek hamarosan visszatérnek a megfelelő helyükre a befektetési környezetben,és újra elkezdjük vásárolni, eladni a befektetéseinket. Mivel maga a világjog, és a partnerségből való kilépést fontolgatja, ez egy jó alkalom arra, hogy átgondolja és befektessen az LLC tulajdonosi struktúrájából a TIC struktúrába való átmenetbe. Jelentős időbe és pénzbe telik, hogy ezt megfelelően elvégezzék, most itt az ideje, hogy elkezdje a kilépési stratégia tervezését, ha 2021 tavaszán tervezi lezárni az ügyleteket.

Cliff Hockley

szerző: Clifford Hockley

elnök, Bluestone és Hockley Real Estate Services

Referral Sources:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.