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Le résultat net d’exploitation (NOI) est le moteur de la valeur dans l’investissement immobilier. Malheureusement pour de nombreuses propriétés pendant COVID, le NOI a été capitalisé en raison des moratoires d’expulsion résidentielle obligatoires (Ville, État, Fédéral), qui courent jusqu’à la fin de 2020. En 2021, au fur et à mesure que les locataires trouveront leur compte et détermineront comment payer leur loyer, les propriétaires d’immeubles de placement pourront rétablir la valeur de leurs investissements actuels. Cela en fait un bon moment pour construire la structure TIC nécessaire pour un « drop and swap », pour trader et sortir de votre investissement actuel.

La stratégie « drop and swap » est couramment utilisée lorsque les partenaires immobiliers décident de se séparer dans des échanges individuels à imposition différée 1031 lorsqu’un immeuble de placement est vendu.

Il y a deux raisons à cela, en vertu de l’IRC § 1031 (a) (2) (D), les intérêts de la société de personnes (lues comme LLC) ne sont pas échangeables, de plus, le contribuable qui vend le bien cédé doit acquérir le bien de remplacement. Par exemple, si les quatre associés d’un parc de bureaux vendent une propriété, cette même société de personnes doit acheter la propriété de remplacement. Si l’un des partenaires souhaite quitter le partenariat et acheter une propriété de remplacement pour lui-même, par exemple un bâtiment industriel, avec sa part de l’échange, cela disqualifiera leur échange à moins qu’ils (tous les membres de la LLC existante) ne fassent une baisse et un échange en premier.

Drop and Swap

Dans cette structure d’investissement, la société en nom collectif (LLC) est dissoute avant la vente et reformulée en une entité locataire en commun (TIC). Les membres de LLC (partenaires) distribuent leurs intérêts communs dans la propriété aux partenaires individuels sous la forme d’un TIC (c’est la « goutte »). Ils peuvent ensuite utiliser l’argent qu’ils ont gagné lors de la vente pour acheter indépendamment leurs nouveaux investissements immobiliers (le swap), ou ils peuvent prendre l’argent et payer l’impôt sur le gain plutôt que de continuer à investir avec leur groupe LLC.

Période de détention

Un contribuable effectuant un échange doit démontrer qu’il a eu l’intention de détenir le bien à titre de placement. Pour s’assurer que l’IRS ne disqualifie pas un futur échange 1031, les investisseurs doivent attendre au moins une période de dépôt, de préférence deux, (c’est-à-dire deux périodes de déclaration de revenus) pour vieillir la transaction, afin de répondre à l’exigence « détenu pour l’exigence. »La durée de propriété est l’un des nombreux moyens de prouver l’intention d’investissement.

Si vous attendez de planifier une baisse et un échange après avoir accepté une offre de vente d’une propriété, vous aurez démontré votre intention de vendre et l’IRS pourra refuser l’échange 1031 que vous envisagiez de prendre. Ne mélangez pas les deux décisions d’affaires, en passant à la propriété individuelle et en vendant ensemble. Si vous mélangez les deux décisions, l’IRS pourrait facilement faire valoir que votre intention était de prendre une série de mesures pour éviter les impôts.

Prêteurs

Lorsque vous changez la structure de votre relation d’un partenariat (LLC) à un TIC, vous devez obtenir l’approbation de votre prêteur. Les prêteurs peuvent vous facturer un examen des joueurs et peuvent refuser d’autoriser le transfert. Ils soumettront tous les investisseurs à un examen financier et voudront peut-être une évaluation actuelle de la propriété pour confirmer également sa valeur. Ce n’est pas un processus de tampon en caoutchouc. Obtenir l’approbation d’un prêteur peut prendre jusqu’à six mois ou plus et, à l’occasion, un prêteur peut demander des aménagements supplémentaires pour réécrire la propriété de la transaction. Laissez-vous beaucoup de temps pour y parvenir, en particulier avec les entités bancaires nationales qui ont de nombreuses couches de bureaucratie. N’oubliez pas de passer du temps avec le prêteur, votre hébergeur 1031, votre courtier immobilier, votre CPA et un avocat immobilier expérimenté pour rédiger des documents de TIC. (Bien sûr, un drop and swap implique un temps et un coût supplémentaires, alors planifiez en conséquence).

Résumé

La lumière est à l’horizon alors que nous trouvons un moyen de combattre et de gagner notre bataille mondiale contre COVID-19. Les transactions immobilières reprendront bientôt leur place dans le paysage de l’investissement, et nous redémarrerons pour acheter, vendre et échanger nos investissements. Comme la droite mondiale est elle-même et que vous envisagez de quitter un partenariat, c’est le bon moment pour envisager et investir dans votre transition d’une structure de propriété de LLC à une structure de TIC. Il faut beaucoup de temps et d’argent pour que cela se fasse correctement, il est maintenant temps de commencer à planifier votre stratégie de sortie si vous prévoyez de conclure des transactions au printemps 2021.

 Cliff Hockley

Par Clifford Hockley

Président, Services immobiliers Bluestone et Hockley

Sources de référence:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

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