News

net operating income (noi) on kiinteistösijoittamisen arvon ajuri. Valitettavasti monet kiinteistöt COVID-aikana, NOI on pääomitettu johtuen valtuutettu asuin häätö moratoria (Kaupunki, Osavaltio, liittovaltio), joka kestää loppuun 2020. Kun vuokralaiset vuonna 2021 löytävät jalansijan ja selvittävät, miten vuokrat maksetaan, sijoituskiinteistöjen omistajat voivat palauttaa nykyisten sijoitustensa arvot. Tämä tekee siitä hyvä aika rakentaa Tic rakenne tarvitaan ”pudota ja vaihtaa”, kaupan ylös ja ulos nykyisen investoinnin.

”drop and swap” -strategiaa käytetään yleisesti, kun kiinteistökumppanit päättävät lähteä omille teilleen yksittäisissä 1031 verotuksellisissa vaihdoissa, kun sijoituskiinteistö myydään.

tähän on pari syytä: IRC § 1031(a)(2)(D) mukaan osakkuusosuudet (luetaan LLC) eivät ole vaihdettavissa, lisäksi luovutetun omaisuuden myyvän verovelvollisen on hankittava korvaava omaisuus. Jos esimerkiksi toimistopuiston neljä osakasta myyvät kiinteistön, saman osakkuuden on ostettava korvaava kiinteistö. Jos yksi osakkaista haluaa lähteä kumppanuudesta ja ostaa itselleen korvaavan kiinteistön, vaikkapa teollisuusrakennuksen, osuudellaan vaihdosta, se hylkää heidän vaihtonsa, elleivät he (kaikki nykyisen LLC: n jäsenet) tee pudotusta ja vaihtoa ensin.

Drop and Swap

tässä sijoitusrakenteessa partnership (LLC) puretaan ennen myyntiä ja muutetaan vuokralaiseksi yhteiseksi (Tic) yhteisöksi. LLC: n jäsenet (kumppanit) jakavat yhteiset intressinsä kiinteistöön yksittäisille kumppaneille TIC: n muodossa (tämä on ”pisara”). He voivat sitten käyttää käteistä he ansaitut myynnin itsenäisesti ostaa uusia kiinteistösijoituksia (swap), tai he voivat ottaa käteistä ja maksaa veroa voitto sijaan jatkaa investoida niiden LLC group.

omistusaika

vaihtoa suorittavan verovelvollisen on osoitettava, että hänellä on ollut aikomus pitää kiinteistö sijoituksena. Sen varmistamiseksi, että IRS ei diskata tulevaa 1031 exchange, sijoittajien pitäisi odottaa vähintään yksi arkistointiaika, mieluiten kaksi, (eli kaksi veroilmoituskautta) Ikä liiketoimen, vastaamaan ”hallussa vaatimus.”Omistusajan pituus on yksi monista tavoista todistaa sijoitustarkoitus.

jos odotat, että teet suunnitelmia asunnosta luopumisesta ja vaihtamisesta sen jälkeen, kun olet hyväksynyt tarjouksen kiinteistön myymisestä, olet osoittanut aikomuksesi myydä ja verovirasto voi kieltää 1031-vaihdon, jonka suunnittelit ottavasi. Älä sekoita kaksi liiketoimintaa päätöksiä, pudottamalla yksittäisten omistukseen, ja myymällä yhdessä. Jos sekoittaa kaksi päätöstä yhdessä, IRS voisi helposti väittää, että tarkoitus oli ottaa useita toimia välttää veroja.

lainanantajat

kun muutat suhteesi rakennetta kumppanuudesta (LLC) TIC: ksi, tarvitset hyväksynnän lainanantajaltasi. Lainanantajat voivat veloittaa pelaajien tarkistamisesta ja kieltäytyä hyväksymästä siirtoa. He laittavat kaikki sijoittajat läpi taloudellisen tarkastelun ja voivat haluta nykyisen arvion kiinteistön vahvistaa sen arvon samoin. Tämä ei ole kumileimasinprosessi. Hyväksynnän saaminen lainanantajalta voi kestää jopa kuusi kuukautta tai kauemmin, ja joskus lainanantaja voi pyytää lisämajoitusta uudelleenkirjoittaakseen sopimuksen omistuksen. Jätä itsellesi paljon aikaa tämän tekemiseen, erityisesti kansallisissa pankkiyksiköissä, joissa on monia byrokratian kerroksia. Älä unohda suunnitella viettää aikaa lainanantajan, sinun 1031 majoituspalvelu, kiinteistönvälittäjä, CPA, ja kokenut kiinteistöasianajaja laatia Tic asiakirjoja. (Tietenkin, on lisäaikaa ja kustannuksia mukana pudota ja vaihtaa, joten suunnitelma vastaavasti).

Yhteenveto

valo on horisontissa, kun löydämme keinon taistella ja voittaa maailmanlaajuisen taistelumme COVID-19: ää vastaan. Kiinteistökaupat palaavat pian oikeaan paikkaansa investointimaisemassa, ja aloitamme uudelleen ostaa, myydä kauppaa sijoituksiamme. Koska maailman oikeus on itse, ja harkitset irtautumista kumppanuudesta, tämä on hyvä aika harkita ja investoida siirtymiseen LLC omistusrakenne TIC rakenne. Se vie huomattavan paljon aikaa ja rahaa saada tämä tehty kunnolla, nyt on aika aloittaa suunnittelu exit strategia, jos aiot tehdä kaupat keväällä 2021.

Cliff Hockley

Clifford Hockley

President, Bluestone and Hockley Real Estate Services

Referral Sources:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.