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El ingreso operativo neto (NOI) es el motor del valor en la inversión inmobiliaria. Desafortunadamente para muchas propiedades durante COVID, el NOI se ha capitalizado debido a las moratorias de desalojo residencial obligatorias (Ciudad, Estado, Federal), que se extienden hasta finales de 2020. En 2021, a medida que los inquilinos encuentren su base y averigüen cómo pagar el alquiler, los propietarios de propiedades de inversión podrán restablecer el valor de sus inversiones actuales. Esto hace que sea un buen momento para construir la estructura TIC necesaria para un «drop and swap», para operar hacia arriba y fuera de su inversión actual.

La estrategia de» drop and swap » se usa comúnmente cuando los socios inmobiliarios deciden seguir sus caminos separados en intercambios individuales 1031 con impuestos diferidos cuando se vende una propiedad de inversión.

Hay un par de razones para esto, bajo IRC § 1031(a)(2)(D), los intereses de sociedad (leídos como LLC) no son intercambiables, además, el contribuyente que vende la propiedad cedida debe adquirir la propiedad de reemplazo. Por ejemplo, si los cuatro socios de un parque de oficinas venden una propiedad, esa misma asociación debe comprar la propiedad de reemplazo. Si uno de los socios quiere dejar la sociedad y comprar una propiedad de reemplazo para sí mismo, por ejemplo, un edificio industrial, con su parte del intercambio, descalificará su intercambio a menos que (todos los miembros de la LLC existente) hagan una entrega e intercambien primero.

Drop and Swap

En esta estructura de inversión, la sociedad (LLC) se disuelve antes de la venta y se reformula en una entidad de Inquilino Común (TIC). Los miembros de LLC (socios) distribuyen sus intereses comunes en la propiedad a los socios individuales en forma de un TIC (esto es la «gota»). A continuación, pueden usar el dinero en efectivo que ganaron en la venta para comprar de forma independiente sus nuevas inversiones en bienes raíces (el intercambio), o pueden tomar el dinero en efectivo y pagar impuestos sobre la ganancia en lugar de continuar invirtiendo con su grupo LLC.

Período de tenencia

Un contribuyente que realice un intercambio debe demostrar que ha tenido la intención de mantener la propiedad como inversión. Para asegurarse de que el IRS no descalifique una futura bolsa 1031, los inversores deben esperar al menos un período de presentación, preferiblemente dos( es decir, dos períodos de declaración de impuestos) para envejecer la transacción, para cumplir con el requisito «retenido para el requisito».»La duración de la propiedad es una de las muchas maneras de demostrar la intención de inversión.

Si espera para hacer planes para una entrega y un intercambio después de haber aceptado una oferta para vender una propiedad, habrá demostrado su intención de vender y el IRS puede rechazar el intercambio 1031 que estaba planeando tomar. No mezcle las dos decisiones comerciales, cayendo en la propiedad individual y vendiendo juntas. Si mezcla las dos decisiones, el IRS podría argumentar fácilmente que su intención era tomar una serie de medidas para evitar impuestos.

Prestamistas

Cuando cambia la estructura de su relación de sociedad (LLC) a TIC, necesita obtener la aprobación de su prestamista. Los prestamistas pueden cobrarle por una revisión de los jugadores y pueden negarse a permitir la transferencia. Someterán a todos los inversores a una revisión financiera y es posible que deseen una tasación actual de la propiedad para confirmar su valor también. Este no es un proceso de sello de goma. Obtener la aprobación de un prestamista puede tardar hasta seis meses o más y, en ocasiones, un prestamista puede solicitar adaptaciones adicionales para reescribir la propiedad del acuerdo. Deje mucho tiempo para hacer esto, especialmente con las entidades bancarias nacionales que tienen muchas capas de burocracia. No se olvide de planear pasar tiempo con el prestamista, su acomodador 1031, su corredor de bienes raíces, CPA y un abogado de bienes raíces con experiencia para redactar documentos TIC. (Por supuesto, hay un tiempo y un costo adicionales involucrados con una caída y un intercambio, así que planifique en consecuencia).

Resumen

La luz está en el horizonte mientras encontramos la manera de combatir y ganar nuestra batalla mundial contra la COVID-19. Las transacciones de bienes raíces pronto reanudarán su lugar adecuado en el panorama de inversiones, y reanudaremos la compra y venta de nuestras inversiones. Como el derecho mundial en sí, y usted está considerando salir de una sociedad, este es un buen momento para contemplar e invertir en su transición de una estructura de propiedad de LLC a una estructura de TIC. Se necesita una cantidad significativa de tiempo y dinero para hacer esto correctamente, ahora es el momento de comenzar a planificar su estrategia de salida si planea cerrar acuerdos en la primavera de 2021.

Cliff Hockley

Por Clifford Hockley

Presidente, Servicios Inmobiliarios de Bluestone y Hockley

Fuentes de referencia:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

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