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Net Operating Income (NOI) ist der Werttreiber bei Immobilieninvestitionen. Leider wurde für viele Immobilien während COVID die NOI aufgrund der vorgeschriebenen Räumungsmoratorien für Wohngebäude (Stadt, Staat, Bund), die bis Ende 2020 laufen, kapituliert. Wenn die Mieter im Jahr 2021 Fuß fassen und herausfinden, wie sie die Miete zahlen sollen, können Eigentümer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien die Werte ihrer aktuellen Investitionen wiederherstellen. Dies macht es zu einem guten Zeitpunkt, um die TIC-Struktur aufzubauen, die für einen „Drop and Swap“ erforderlich ist, um Ihre aktuelle Investition zu handeln.

Die „Drop and Swap“ -Strategie wird häufig verwendet, wenn Immobilienpartner beschließen, bei einzelnen 1031 Tax-Deferred-Börsen getrennte Wege zu gehen, wenn eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkauft wird.

Es gibt ein paar Gründe dafür, unter IRC § 1031 (a)(2)(D), Partnerschaft (lesen Sie als LLC) Interessen sind nicht austauschbar, zusätzlich, Der Steuerzahler, der das abgetretene Eigentum verkauft, muss das Ersatzeigentum erwerben. Wenn beispielsweise die vier Partner eines Büroparks eine Immobilie verkaufen, muss dieselbe Partnerschaft die Ersatzimmobilie kaufen. Wenn einer der Partner die Partnerschaft verlassen und eine Ersatzimmobilie für sich selbst kaufen möchte, sagen wir ein Industriegebäude, mit ihrem Anteil an der Börse, wird es ihren Austausch disqualifizieren, es sei denn, sie (alle Mitglieder der bestehenden LLC) machen zuerst einen Drop und Swap.

Drop and Swap

In dieser Investmentstruktur wird die Partnerschaft (LLC) vor dem Verkauf aufgelöst und in eine Mieter-in-Common-Einheit (TIC) umformuliert. LLC-Mitglieder (Partner) verteilen ihre gemeinsamen Interessen an der Immobilie in Form eines TIC (dies ist der „Drop“) an die einzelnen Partner. Sie können dann das Geld, das sie beim Verkauf verdient haben, verwenden, um ihre neuen Immobilieninvestitionen (den Swap) unabhängig zu kaufen, oder sie können das Geld nehmen und Steuern auf den Gewinn zahlen, anstatt weiterhin in ihre LLC-Gruppe zu investieren.

Haltedauer

Ein Steuerpflichtiger, der einen Umtausch durchführt, muss nachweisen, dass er die Absicht hatte, die Immobilie als Investition zu halten. Um sicherzustellen, dass der IRS eine zukünftige 1031-Börse nicht disqualifiziert, sollten Anleger mindestens eine Anmeldefrist, vorzugsweise zwei ( d. H. Zwei Steuererklärungsperioden), abwarten, um die Transaktion abzuschließen, um die „für die Anforderung gehaltenen“ zu erfüllen.“ Die Länge der Eigentumsdauer ist eine von vielen Möglichkeiten, die Investitionsabsicht nachzuweisen.

Wenn Sie warten, um Pläne für einen Drop und Swap zu machen, nachdem Sie ein Angebot zum Verkauf einer Immobilie angenommen haben, haben Sie die Absicht gezeigt, zu verkaufen, und der IRS kann die 1031-Börse, die Sie geplant haben, nicht zulassen. Mischen Sie nicht die beiden Geschäftsentscheidungen, fallen Sie in Einzelbesitz und verkaufen Sie zusammen. Wenn Sie die beiden Entscheidungen zusammen mischen, könnte der IRS leicht argumentieren, dass Ihre Absicht darin bestand, eine Reihe von Schritten zu unternehmen, um Steuern zu vermeiden.

Kreditgeber

Wenn Sie die Struktur Ihrer Beziehung von einer Partnerschaft (LLC) zu einer TIC ändern, müssen Sie die Genehmigung Ihres Kreditgebers einholen. Kreditgeber können Ihnen eine Überprüfung der Spieler in Rechnung stellen und die Übertragung verweigern. Sie werden alle Investoren einer finanziellen Überprüfung unterziehen und möglicherweise eine aktuelle Bewertung der Immobilie wünschen, um auch ihren Wert zu bestätigen. Dies ist kein Stempel Prozess. Die Genehmigung eines Kreditgebers kann bis zu sechs Monate oder länger dauern, und gelegentlich kann ein Kreditgeber um zusätzliche Unterkünfte bitten, um das Eigentum an dem Geschäft neu zu schreiben. Lassen Sie sich viel Zeit, um dies zu erledigen, insbesondere bei nationalen Bankunternehmen mit vielen bürokratischen Ebenen. Vergessen Sie nicht, Zeit mit dem Kreditgeber, Ihrem 1031 Accommodator, Ihrem Immobilienmakler, CPA und einem erfahrenen Immobilienanwalt zu verbringen, um TIC-Dokumente zu erstellen. (Natürlich sind mit einem Drop und Swap zusätzliche Zeit und Kosten verbunden, planen Sie also entsprechend).

Zusammenfassung

Das Licht ist am Horizont, wenn wir einen Weg finden, unseren weltweiten Kampf gegen COVID – 19 zu bekämpfen und zu gewinnen. Immobilientransaktionen werden in Kürze wieder ihren richtigen Platz in der Anlagelandschaft einnehmen, und wir werden neu starten, um unsere Investitionen zu kaufen, zu verkaufen und zu handeln. Da die Welt an sich richtig ist und Sie erwägen, aus einer Partnerschaft auszusteigen, ist dies ein guter Zeitpunkt, um über Ihren Übergang von einer LLC-Eigentümerstruktur zu einer TIC-Struktur nachzudenken und in sie zu investieren. Jetzt ist es an der Zeit, mit der Planung Ihrer Exit-Strategie zu beginnen, wenn Sie vorhaben, Geschäfte im Frühjahr 2021 abzuschließen.

 Cliff Hockley

Von Clifford Hockley

Präsident, Bluestone und Hockley Real Estate Services

Empfehlungsquellen:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

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