nyheder

netto driftsindtægter (NOI) er drivkraften for værdien i ejendomsinvestering. Desværre for mange ejendomme under COVID er NOI blevet kapitaliseret på grund af den mandaterede moratoria til boligudvisning (By, Stat, føderal), der løber gennem slutningen af 2020. I 2021, da lejere finder deres fodfæste og finder ud af, hvordan de skal betale husleje, vil ejere af investeringsejendomme være i stand til at genoprette værdierne for deres nuværende investeringer. Dette gør det til et godt tidspunkt at opbygge den TIC-struktur, der er nødvendig for en “drop and bytte”, for at handle op og ud af din nuværende investering.

“drop and bytte”-strategien bruges ofte, når ejendomspartnere beslutter at gå hver for sig i individuelle 1031 skatteudskudte børser, når en investeringsejendom sælges.

der er et par grunde til dette, i henhold til IRC kr 1031(a)(2)(D), partnerskab (læses som LLC) interesser kan ikke byttes, derudover skal den skattepligtige, der sælger den afgivne ejendom, erhverve erstatningsejendommen. For eksempel, hvis de fire partnere i en kontorpark sælger en ejendom, skal det samme partnerskab købe erstatningsejendommen. Hvis en af partnerne ønsker at forlade partnerskabet og købe en erstatningsejendom til sig selv, siger en industribygning med deres andel af udvekslingen, vil den diskvalificere deres udveksling, medmindre de (alle medlemmer af den eksisterende LLC) gør en dråbe og bytter først.

slip og bytte

i denne investeringsstruktur opløses partnerskabet (LLC) inden salget og omformuleres til en Tenant in Common (TIC) enhed. LLC-medlemmer (partnere) distribuerer deres fælles interesser i ejendommen til de enkelte partnere i form af en TIC (dette er “drop”). De kan derefter bruge de kontanter, de tjente i salget, til selvstændigt at købe deres nye ejendomsinvesteringer (bytte), eller de kan tage kontanter og betale skat af gevinsten i stedet for at fortsætte med at investere med deres LLC-gruppe.

Beholdningsperiode

en skatteyder, der foretager en udveksling, skal vise, at de har haft til hensigt at holde ejendommen som en investering. For at sikre, at IRS ikke diskvalificerer en fremtidig 1031-børs, skal investorer vente mindst en arkiveringsperiode, fortrinsvis to( dvs.to selvangivelsesperioder) for at ældes transaktionen for at opfylde “holdt for kravet.”Længden af tid i ejerskab er en af mange måder at bevise investering hensigt.

hvis du venter med at planlægge en dråbe og bytte, efter at du har accepteret et tilbud om at sælge en ejendom, vil du have demonstreret hensigt om at sælge, og IRS kan afvise den 1031-udveksling, du planlagde at tage. Bland ikke de to forretningsbeslutninger, falder ind i individuelt ejerskab og sælger sammen. Hvis du blander de to beslutninger sammen, IRS kunne let argumentere for, at din hensigt var at tage en række skridt for at undgå skatter.

långivere

når du ændrer strukturen i dit forhold fra et partnerskab (LLC) til en TIC, skal du få godkendelse fra din långiver. Långivere kan opkræve dig for en gennemgang af spillerne og kan nægte at tillade overførslen. De vil sætte alle investorer gennem en finansiel gennemgang og måske ønsker en aktuel vurdering af ejendommen for at bekræfte sin værdi samt. Dette er ikke en gummistempelproces. At få godkendelse fra en långiver kan tage op til seks måneder eller længere, og lejlighedsvis kan en långiver bede om yderligere boliger for at omskrive ejerskabet af aftalen. Giv dig selv masser af tid til at få dette gjort, især med nationale bankenheder, der har mange lag bureaukrati. Glem ikke at planlægge at bruge tid sammen med långiveren, din 1031 accommodator, din ejendomsmægler, CPA og en erfaren ejendomsadvokat til at udarbejde TIC-dokumenter. (Selvfølgelig er der en ekstra tid og omkostninger involveret i en dråbe og bytte, så planlæg i overensstemmelse hermed).

Resume

lyset er i horisonten, da vi finder en måde at bekæmpe og vinde vores verdensomspændende kamp mod COVID -19. Ejendomshandler vil snart genoptage deres rette plads i investeringslandskabet, og vi genstarter for at købe, sælge handel med vores investeringer. Som verdensretten selv, og du overvejer at forlade et partnerskab, er dette et godt tidspunkt at overveje og investere i din overgang fra en LLC ejerstruktur til en TIC struktur. Det tager en betydelig mængde tid og penge at få dette gjort ordentligt, nu er det tid til at komme i gang med at planlægge din udgangsstrategi, hvis du planlægger at lukke tilbud i foråret 2021.

Cliff Hockley

af Clifford Hockley

præsident, Bluestone og Hockley Ejendomsservice

henvisning kilder:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.