Novinky

Čistý provozní příjem (NOI) je řidič hodnoty v real estate investice. Bohužel, pro mnoho vlastností během COVID, NOI byla daňová vzhledem k pověřena rezidenční vystěhování moratoria (Města, Státní, Federální), které běží až do konce roku 2020. V roce 2021, kdy nájemníci najdou své základy a vymyslí, jak platit nájemné, budou majitelé investičních nemovitostí moci znovu stanovit hodnoty svých současných investic. Díky tomu je vhodný čas vybudovat strukturu TIC potřebnou pro „pokles a výměnu“, obchodovat nahoru a ven z vaší současné investice.

strategie „drop and swap“ se běžně používá, když se realitní partneři rozhodnou jít každý svou cestou v jednotlivých burzách 1031 odložených daní při prodeji investiční nemovitosti.

Existuje několik důvodů pro to, podle IRC § 1031(a)(2)(D), partnerství (číst jako LLC) zájmy nejsou vyměnitelné, navíc poplatník, který prodává získaného majetku musí získat náhradní nemovitosti. Například, pokud čtyři partneři kancelářského parku prodají nemovitost, stejné partnerství musí koupit náhradní nemovitost. Pokud jeden z partnerů chce opustit partnerství a koupit náhradní ubytování sami pro sebe, říkají, průmyslové budovy, s jejich podílem na výměnu, bude diskvalifikovat jejich výměnu, pokud nebudou (všichni členové stávajícího LLC) dělat odstranit a vyměnit jako první.

Drop and Swap

v této investiční struktuře je partnerství (LLC) rozpuštěno před prodejem a přeformulováno na subjekt nájemce ve společném (Tic). Členové LLC (partneři) rozdělují své společné zájmy v majetku jednotlivým partnerům ve formě TIC(jedná se o „pokles“). Oni pak mohou použít peníze, které vydělal v prodeji samostatně zakoupit jejich nové investice do nemovitostí (odkládací), nebo si můžete vzít peníze a zaplatit daň na váze, spíše než nadále investovat s jejich LLC skupiny.

Holding period

daňový poplatník provádějící výměnu musí prokázat, že měl v úmyslu držet nemovitost jako investici. Aby se zajistilo, že IRS nebude diskvalifikovat budoucí výměnu 1031, investoři by měli počkat alespoň jedno období podání, nejlépe dva, (tj.“Doba vlastnictví je jedním z mnoha způsobů, jak prokázat investiční záměr.

pokud budete čekat, aby se plány na pokles a swap poté, co jste přijali nabídku na prodej nemovitosti, budete mít prokázal záměr prodat a IRS může zakázat výměnu 1031 jste plánovali na přijetí. Nemíchejte dvě obchodní rozhodnutí, pád do individuálního vlastnictví, a prodávat společně. Pokud smícháte obě rozhodnutí dohromady, IRS by mohl snadno tvrdit, že vaším záměrem bylo podniknout řadu kroků, abyste se vyhnuli daním.

věřitelé

když změníte strukturu vašeho vztahu z partnerství (LLC) na TIC, musíte získat souhlas od svého věřitele. Věřitelé vám mohou účtovat poplatek za kontrolu hráčů a mohou odmítnout převod. Budou dát všechny investory prostřednictvím finančního přezkumu a může chtít aktuální hodnocení nemovitosti potvrdit jeho hodnotu stejně. Toto není proces razítka. Získání schválení od věřitele může trvat až šest měsíců nebo déle a občas věřitel může požádat o dodatečné ubytování přepsat vlastnictví jednat. Nechte si spoustu času, abyste to udělali, zejména u národních bankovních subjektů, které mají mnoho vrstev byrokracie. Nezapomeňte, aby plán na trávit čas s věřitelem, 1031 pomocníka, váš realitní makléř, CPA, a zkušený realitní právník, k návrhu se TIC dokumenty. (Samozřejmě, tam je další čas a náklady spojené s poklesem a swap, takže podle toho plánovat).

shrnutí

světlo je na obzoru, protože najdeme způsob, jak bojovat a vyhrát náš celosvětový boj proti COVID -19. Transakce s nemovitostmi bude brzy obnovit své správné místo v investičním prostředí, a budeme znovu nakupovat, prodávat obchod naše investice. Jako svět je sám, a vy uvažujete o odchodu z partnerství, je to dobrý čas přemýšlet a investovat svůj přechod z s. r. o. vlastnická struktura k TIC struktury. To trvá značné množství času a peněz, aby si to udělat správně, teď je čas začít s plánování exit strategie, pokud máte v plánu na uzavírání obchodů na jaře roku 2021.

Cliff Hockley

Clifford Hockley

Předsedající, Bluestone a Hockley Realitní Služby

Postoupení Zdrojů:

https://www.firstexchange.com/pages/drop-and-swap

https://www.accruit.com/blog/drop-and-swap-or-swap-and-drop

Good News for Drop and Swaps

http://www.1031.us/PDF/Planning%20for%20a%20Drop%20and%20Swap%20Article.pdf

https://www.investopedia.com/terms/t/tenancy_in_common.asp

<https://www.therealestatecpa.com/podcasts/75.-everything-you-need-to-know-about-drop-and-swaps-a-1031-exchange-strategy-with-matt-rappaport-esq

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.